Capex, Opex dan Caj Perkhidmatan Bangunan Pintar di Malaysia: Siapa Sebenarnya yang Membayar

Jawapan ringkas — Kebanyakan projek pintar komersial tersekat pada satu garisan: sempadan antara apa yang dimiliki tuan tanah dan apa yang dipasang penyewa semasa pengubahsuaian. Keputusan di situ, wang di situ, dan jika sempadan tidak ditulis sebelum peranti pertama dipasang, ia diputuskan oleh sesiapa yang paling kuat berhujah. Klasifikasikan setiap skop sebagai modal atau operasi, dokumenkan pemisahan, dan letakkan matriks tanggungjawab dalam jadual pajakan — bukan dalam e-mel.

Garisan di mana projek pintar sebenarnya mati

Kebanyakan pemilik akan memberitahu bahawa cabaran teknikal ialah bahagian yang sukar. Hakikatnya bahagian teknikal biasanya boleh diselesaikan. Apa yang mematikan pelaksanaan pintar komersial ialah pertikaian sempadan yang timbul tiga bulan selepas program bermula, apabila vendor sudah berada di tapak, tingkat terbuka, dan hujahnya ialah wang siapa yang dibelanjakan.

Sempadan itu mudah di atas kertas:

• Dimiliki tuan tanah — kawasan bersama, koridor, lobi lif, tangga, pintu masuk utama, tempat letak kereta dan kawasan turun naik penumpang, bilik loji, lampu dan HVAC bangunan sendiri di kawasan tersebut, aluran tegak (riser), bekalan masuk, BMS.
• Dimiliki penyewa — pengubahsuaian: lantai tinggi, sekatan, lampu penyewa sendiri, unit penghawa dingin mereka sendiri, peralatan rangkaian mereka sendiri, apa-apa yang mereka bayar dan alihkan pada akhir pajakan.

Yang sukar bukan melukis garisan itu. Ia ialah keputusan automasi terus melintasinya, dan setiap lintasan ialah rundingan baharu.

Lintasan yang menimbulkan pertikaian

Riser dan ruang siling. Rangkaian utama anda dan rangkaian penyewa ialah sistem berbeza dengan titik pemisahan di antaranya. Di manakah sistem pintar diletakkan? Jika platform pemantauan anda perlu melihat keadaan ruang penyewa, seseorang perlu bersetuju untuk mendedahkan sesuatu. Dalam kebanyakan pengubahsuaian di Malaysia, satu-satunya tempat praktikal untuk hab atau titik akses ialah ruang siling di atas jubin siling penyewa — dan ruang itu mungkin struktur tuan tanah, struktur penyewa, atau zon bersama bergantung pada pengubahsuaian. Tanya, dan dapatkan jawapan secara bertulis.

Pembaca kad di pintu penyewa. Pembaca kad di pintu masuk suite penyewa berada dalam kawasan yang disewa penyewa, dan juga satu-satunya tempat kawalan akses bangunan dapat "melihat" penyewa itu. Sistem siapakah ia? Siapa yang memegang pangkalan data kelayakan? Siapa mendapat akses pada hari pajakan tamat?

BMS. Jika bangunan sudah mempunyai satu, setiap keputusan kawalan pintar menjadi perbincangan tentang siapa sistem induk. Dua sistem yang kedua-duanya mendakwa mengawal AHU yang sama ialah kerosakan yang menunggu petang Selasa.

Modal atau operasi — dan mengapa jawapannya mengubah keadaan

Pengurus kemudahan boleh meluluskan kontrak penyelenggaraan. Permohonan modal pergi kepada lembaga, jawatankuasa atau pemberi pinjaman, dengan kitaran berbeza, ambang berbeza dan selera berbeza. Klasifikasi bukan perincian perakaunan; ia menentukan siapa yang berkata ya, dan berapa lama anda menunggu.

Gambaran umumnya:

Dua perangkap pada jadual itu. Menganggap keseluruhan pelaksanaan sebagai satu item — sistem yang mempunyai komponen modal dan operasi patut dipecahkan pada garisannya, bukan dipuratakan. Dan pembingkaian operasi semata-mata: sistem yang dipasang sebagai perbelanjaan operasi sering tidak sampai ke daftar modal, bermakna ia juga tidak sampai ke daftar aset, dan dalam tiga tahun tiada sesiapa memilikinya, menyusutnilaikannya atau menggantikannya. Jika sistem pintar anda tiada dalam daftar aset, ia bukan aset.

Pengendalian caj perkhidmatan dan cara menulis jadual kerja

Caj perkhidmatan ialah tempat perbualan dengan penyewa berlaku. Dua peraturan, kedua-duanya tentang perkataan.

Peraturan satu: nyatakan apa yang boleh dipulihkan, bermula bila, dan untuk berapa lama. "Kerja modal hendaklah dipulihkan melalui caj perkhidmatan sepanjang [n] tahun bermula [tarikh]" bertahan di hadapan jawatankuasa pengurusan. "Kos boleh dipulihkan apabila difikirkan sesuai" memulakan pertikaian pada bulan ketujuh.

Peraturan dua: pisahkan kos perkhidmatan berterusan daripada pemulihan modal yang diamortisasikan. Keduanya berbeza dengan justifikasi berbeza. Penyewa akan menerima membayar untuk sistem yang terus berfungsi; penyewa akan mencabar membayar dana penebus untuk sistem yang dikatakan pilihan. Jika anda tidak dapat memisahkannya dalam jadual, anda akan diminta menerangkannya bersama, dan anda akan kalah kedua-duanya.

Jadual kerja untuk pelaksanaan bangunan pintar harus menyatakan, bagi setiap item baris:

• Skop dan lokasi, cukup jelas untuk dikenal pasti di koridor
• Sama ada dibiayai tuan tanah, dibiayai penyewa, atau diamortisasikan ke dalam caj perkhidmatan
• Tarikh mula pemulihan dan tempoh pemulihan
• Siapa menanggung servis berterusan dan barang guna habis
• Titik pemisahan bagi apa-apa yang menyentuh ruang penyewa atau sistem penyewa
• Apa yang berlaku kepada aset itu pada akhir tempoh pajakan atau apabila bangunan dijual

Baris terakhir itulah yang terlepas pandang dan yang menyebabkan masalah penilaian tiga tahun kemudian. Sistem pintar yang diserahkan kepada penyewa dalam kawasan sewaan dan dialihkan penyewa pada akhir pajakan ialah liabiliti yang menyusut nilai dalam bangunan yang fabriknya masih dimiliki tuan tanah.

Anda mungkin tidak boleh melakukan apa yang anda sangka boleh

Bahagian ini menjadikan projek teknikal sebagai projek undang-undang, dan wajar dikatakan terus terang.

Anda tidak boleh menyentuh peralatan penyewa tanpa persetujuan, secara bertulis, terlebih dahulu. Bukan penderia di siling mereka, bukan geganti pada litar lampu mereka, bukan gerbang pada rangkaian mereka. Ia ruang mereka, aset mereka dan risiko mereka, dan penyewa yang mendapati peranti yang dipasang tuan tanah selepas kejadian akan menganggapnya melanggar jadual pengubahsuaian. Dalam kebanyakan kes mereka betul.

Anda tidak boleh mengalihkan peranti yang dipasang penyewa tanpa melalui peruntukan penamatan pajakan. Pengubahsuaian, kabel dan peralatan pada akhir pajakan ialah wilayah kontrak, bukan keputusan operasi.

Anda tidak boleh memanjangkan rangkaian bangunan ke dalam ruang penyewa tanpa persetujuan yang sama — dan andaikan pembekal IT penyewa akan membantah atas sebab keselamatan walaupun mereka tiada bantahan komersial.

Anda tidak boleh menganggap penyewa akan menerima kerja luar waktu operasi. Tetingkap pentauliahan membebankan penyewa dari segi bunyi bising, akses dan gangguan, walaupun ia tidak menghasilkan invois. Masukkan dalam program dan persetujui.

Akibat praktikalnya: setiap keputusan pintar yang melintasi sempadan memerlukan persetujuan berdokumen sebelum kerja bermula, bukan pemberitahuan selepasnya. Satu e-mel, satu tandatangan, satu baris dalam jadual. Ia mengambil satu petang dan itulah beza antara program yang lancar dan pertikaian.

Matriks tanggungjawab

Tulis ini sebelum peranti pertama dipasang. Setiap baris memerlukan nama, bukan jawatan.

Dua baris dalam jadual itu ialah tempat pertikaian sebenarnya bermula: ruang siling dan baris akhir pajakan. Kedua-duanya murah untuk diselesaikan lebih awal.

Ke mana dokumen sempadan ini pergi

Bukan dalam folder projek. Dalam tiga tempat: jadual kerja atau bajet caj perkhidmatan, supaya pemulihan kos dibenarkan; pajakan atau jadual pengubahsuaian, supaya penyewa tahu apa yang dilakukan kepada ruang mereka dan apa yang berlaku kemudian; dan daftar aset serta set siap bina, supaya bangunan yang dijual, dibiayai semula atau diserahkan kepada penyedia FM baharu dalam sepuluh tahun ialah bangunan yang benar-benar boleh dikendalikan seseorang.

Sisi dokumentasi penyerahan terdapat dalam spesifikasi penyerahan rumah pintar kondominium. Kerangka kos, dan soalan untuk ditanya sebelum anda membiayai apa-apa, terdapat dalam membina kes perniagaan bangunan pintar.