Capex, Opex dan Caj Perkhidmatan Bangunan Pintar di Malaysia: Siapa Sebenarnya yang Membayar
Capex, opex dan caj perkhidmatan bangunan pintar di Malaysia: sempadan tuan tanah dan penyewa, perbelanjaan modal atau operasi, serta matriks tanggungjawab.
Pembangun & penyepadu
Pemaju Perbandaran Pintar di Malaysia: Penyerahan Komuniti Berpagar
Jawapan ringkas — Infrastruktur pintar sesebuah perbandaran mesti terus berfungsi selepas pemaju pergi, dan itulah keseluruhan kekangan reka bentuknya. Akses pintu pagar, operasi pondok pengawal, lampu kawasan bersama dan landskap, serta kawasan kelab dan kolam masing-masing mempunyai pemilik dan kitaran penggantian yang berbeza, dan dokumentasi penyerahan menentukan sama ada mana-mana daripadanya terus berfungsi. Pertukaran orang, bukan teknologi, ialah mod kegagalan yang menamatkan sistem perbandaran.
Unit contoh ialah masalah paparan. Perbandaran bukan — ia masalah penyelenggaraan yang menyamar sebagai masalah jualan.
Skim komuniti berpagar mengumpul infrastruktur yang tiada sesiapa duduki: pondok pengawal yang beroperasi sepanjang masa, palang kenderaan, lampu perimeter dan landskap, sebuah kelab, bilik loji kolam, bilik paip berbilang titik atau bilik komunikasi, dan tempat letak kereta. Setiap satu berjalan mengikut jadual, setiap satu mempunyai bahan guna habis, dan setiap satu ditentukan oleh seseorang yang sudah meninggalkan projek sebelum penghuni terakhir berpindah masuk.
Soalan reka bentuknya bukan "bagaimana kita jadikan ini pintar". Ia siapa yang memegang pemutar skru pada tahun ketujuh.
Perbandaran bukan kondominium yang lebih besar
| Zon | Siapa pemiliknya selepas penyerahan | Automasi yang realistik | Apa yang rosak dahulu |
|---|---|---|---|
| Pintu pagar utama dan palang kenderaan | Perbadanan pengurusan, dengan pengendali bertugas | Log pelawat, kelayakan akses, pemberitahuan apabila palang rosak | Apa-apa yang dimiliki vendor palang, yang di luar skop kami |
| Bahagian dalam pondok pengawal | Perbadanan pengurusan | Lampu dan aircond yang bertindak balas sama ada ada orang di kaunter | PC kaunter dan log pelawat, kerana tiada sesiapa mengemas kininya |
| Lampu perimeter dan landskap | Perbadanan pengurusan | Jadual masa dan astronomi, serta pelaporan kerosakan | Pemacu lampu dan fotosel, yang merupakan penyelenggaraan biasa |
| Kelab dan kolam | Perbadanan pengurusan, melalui sistem tempahan | Aircond dan lampu dewan yang dipacu kehadiran | Peralatan tepi air, yang tiada kaitan dengan penderia |
| Tempat letak kereta dan petak pelawat | Perbadanan pengurusan | Lampu dipacu kehadiran pada paras rendah | Lampu limpah berpemasa yang ditetapkan sekali oleh seseorang |
| Di dalam rumah | Penghuni | Hampir apa sahaja yang mereka mahu | Urusan mereka sendiri |
| Longkang terbuka, kawasan permainan, bahu jalan | Selalunya tiada siapa, atau pihak berkuasa tempatan | Sangat sedikit tanpa pemilik yang dinamakan | Apa sahaja yang tiada pemiliknya |
Baca baris terakhir dengan teliti. Dalam perbandaran, automasi yang paling ketara biasanya berada di zon yang akauntabilitinya paling kurang jelas, dan zon yang pemilikannya paling jelas ialah zon yang pemaju tergoda untuk dibiarkan sahaja.
Pintu pagar dan pondok pengawal
Bersikap tepat tentang apa yang termasuk dan tidak termasuk dalam skop. Palang boom kenderaan, interkom, sistem pengurusan pelawat dan pembaca kad di pintu pagar ialah perolehan yang berbeza daripada peranti rumah pintar dan bangunan di dalam rumah. Ia datang dengan vendor sendiri, kontrak penyelenggaraan sendiri dan mod kegagalan sendiri.
Apa yang boleh disumbangkan sebelah kediaman dengan berguna ialah bahagian dalam pondok pengawal itu sendiri — sering sebuah bilik kecil, panas dan kurang pengudaraan yang diduduki selama syif dua belas jam, dan calon yang baik untuk aircond dan lampu dipacu kehadiran, bacaan suhu dan kelembapan, serta hab setempat yang terus berfungsi apabila gentian optik terputus.
Dua kekangan yang jujur:
- Peranan hab tidak boleh ditukar ganti. Hub M2 Aqara ialah Matter Bridge sahaja, tanpa radio Thread dan tanpa peranan pengawal — meletakkannya dalam pemasangan pondok pengawal Matter-over-Thread ialah penjualan yang mengelirukan. M100, M200 dan M3 semuanya Pengawal Matter dengan Penghala Sempadan Thread.
- Penarafan luaran tidak diterbitkan untuk kebanyakan produk dalam rangkaian ini. FP300 tidak menyatakan penarafan IP, jadi ia tidak patut ditentukan untuk dinding luar yang terdedah berdasarkan spesifikasi yang diterbitkan. FP2 dan FP400 ialah IPX5 — rintangan air, bukan kalis air. Porch kereta dan monsun ialah masalah yang berbeza daripada hujan pada dinding.
Data pelawat di pintu pagar ialah data peribadi. Log yang memuatkan nama, nombor plat dan cap masa menimbulkan persoalan di bawah Akta Perlindungan Data Peribadi 2010 Malaysia yang patut diselesaikan oleh pengendali bersama seseorang yang layak memberi nasihat, sebelum sistem dilancarkan dan bukannya selepas itu.
Lampu kawasan bersama dan landskap
Di sinilah perbandaran diam-diam membelanjakan wang setiap bulan, dan di sinilah hujah untuk penjadualan paling mudah.
Mod kegagalannya bukan "lampu salah". Ia ialah lampu landskap dan perimeter hampir tidak pernah ditetapkan semula masanya selepas reka bentuk semula landskap, penggredan semula jalan atau perubahan lampu jalan sekeliling, sehingga satu skim menjalankan tiga falsafah pencahayaan serentak dan tiada sesiapa dapat menyatakan yang mana satu disengajakan.
Perkara yang wajar ditentukan pada peringkat reka bentuk: jadual astronomi atau berasaskan masa dengan pengatasan (override) yang ditakrifkan, pengatasan manual yang didokumenkan di pondok pengawal, dan — yang paling berguna — laporan kerosakan yang sampai kepada seseorang. Lampu yang rosak senyap-senyap di laluan perimeter ialah isu keselamatan, dan ia kekal isu keselamatan sehingga seseorang dimaklumkan.
Untuk bilik loji dan rumah pam, bacaan suhu dan kelembapan berjadual adalah murah dan benar-benar berguna. Untuk saliran dan tindak balas monsun, nyatakan dengan jelas bahawa kami mengautomasikan apa yang boleh kami lihat dan tidak boleh menjanjikan tindak balas terhadap ribut yang melumpuhkan tapak.
Kelab dan kolam
Kelab ialah zon yang paling banyak dispesifikasikan berlebihan dalam kebanyakan perbandaran dan paling mudah dilaksanakan dengan betul menggunakan teknologi yang sangat sedikit.
Skop yang realistik adalah sempit: aircond dan lampu dipacu kehadiran di dewan serbaguna, supaya bilik itu tidak disejukkan untuk tempahan yang telah dibatalkan, dan rekod sama ada ruang itu benar-benar digunakan.
Dua had yang patut dinyatakan. Penderia kehadiran di dewan memberitahu anda dewan itu berpenghuni. Ia tidak memberitahu berapa orang di dalamnya, siapa yang menempahnya, atau sama ada tempahan itu dipenuhi. Dan loji kolam dan tepi air berada di luar skop automasi bilik sepenuhnya — ia mempunyai kawalan sendiri, pakar sendiri dan pertimbangan kawal selia sendiri.
Hasil yang jujur ialah angka tempahan berbanding kehadiran, dan itu lebih bernilai kepada perbadanan pengurusan daripada mana-mana babak pencahayaan.
Sistem bersama berbanding peranti sendiri penghuni
Perbandaran perlu menyelesaikan perkara ini secara bertulis, dalam dokumen jualan, sebelum penyerahan pertama.
Penghuni akan memasang hab sendiri, memasangkan telefon sendiri, dan mengharapkan rumahnya berfungsi tanpa bertanya sesiapa. Itu sendiri bukan konflik — perkakasan peringkat bilik Aqara direka untuk berada di dalam satu rumah, dan bahagian bersama boleh berjalan pada sistem yang sama sekali berasingan dengan hab dan bukti kelayakan yang berasingan.
Konflik itu mengenai dua perkara yang tidak boleh diasingkan:
| Soalan | Jawapan yang berkesan |
|---|---|
| Adakah sistem bersama sampai ke dalam rumah? | Tidak patut. Pastikan sempadan jelas |
| Siapa memiliki peranti di bahagian bersama? | Perbadanan pengurusan, sentiasa, dengan orang hubungan yang dinamakan |
| Siapa memiliki peranti di dalam rumah? | Penghuni, sejak hari mereka mengambil milik |
| Apa berlaku apabila penghuni menjual semula? | Penghuni membuang peranti sendiri; bahagian bersama tidak disentuh |
| Bolehkah penghuni mengautomasikan pintu pagar atau tempat letak kereta dari rumah? | Hanya jika perbadanan telah membenarkannya secara jelas dan ada yang menyelenggaranya |
| Apa yang ditinggalkan pemaju? | Dokumentasi, bukan perkakasan, ialah aset yang kekal |
Garis yang sering dilintasi ialah pintu pagar. Jika penghuni diberitahu mereka boleh membuka pintu pagar dari telefon, sistem pintu pagar menjadi sistem bersama yang kini bergantung kepadanya setiap isi rumah, dan apabila ia rosak pada pukul 11 malam, perbadanan pengurusan perlu menjawab kepada 300 isi rumah dan bukan satu.
Masalah pertukaran
Terdapat dua pertukaran, dan pemaju cenderung bersedia untuk yang pertama dan melupakan yang kedua.
Pertukaran organisasi. Pasukan projek pergi. Bangunan beralih kepada perbadanan pengurusan, atau kontraktor fasiliti, atau — bagi perbandaran besar — pengendali yang dilantik bertahun-tahun kemudian oleh sebuah jawatankuasa. Pengetahuan tentang bagaimana sistem dikonfigurasi, mengapa sesuatu automasi wujud, dan peranti mana buat apa, pergi bersama orang yang membinanya. Ini boleh diselesaikan, tetapi hanya dengan dokumentasi yang ditulis pada masa itu.
Pertukaran penghuni. Perbandaran menjual semula rumah selama tiga puluh tahun. Rumah yang dijual pada 2038 datang dengan apa sahaja yang ditinggalkan pemilik terdahulu — kadangkala tiada apa-apa, kadangkala sistem yang separuh dipasang, kadangkala hab dengan nombor telefon orang asing padanya. Jika bahan jualan anda membayangkan rumah pintar, rundingan jual semula ialah tempat ketidakpadanan itu muncul.
Pertukaran ketiga yang terlepas pandang: pertukaran peranti. U300 menggunakan 4 × bateri AA, jadi menukar bateri ialah tugas penghuni dengan tarikh yang berkaitan. Penderia berkuasa bateri juga sama. Mana-mana dokumen penyerahan yang tidak menyatakan siapa menukar bateri, dan bila, belum menyiapkan tugasnya.
Apa yang mesti ada dalam pek penyerahan
Senarai ringkas, dan senarai yang kami sendiri mahu terima:
- Daftar peranti. Setiap peranti, lokasinya, modelnya, dan fungsinya — satu baris setiap satu, dalam hamparan yang boleh dibaca kontraktor fasiliti.
- Jadual automasi. Apa yang tercetus bila, dan apakah tingkah laku yang dimaksudkan. Automasi yang tidak dijelaskan ialah automasi yang tiada siapa berani matikan.
- Bukti kelayakan dan pemilikan. Akaun mana milik perbadanan pengurusan, mana yang telah dibuang, dan bagaimana akses diberi dan ditarik balik untuk kakitangan baharu atau yang berhenti.
- Apa yang sengaja tidak diautomasikan, dan sebabnya. Ini menjimatkan lebih banyak pertikaian berbanding apa-apa lagi dalam pek itu.
- Stok ganti dan bahan guna habis. Nombor model dan kuantiti, supaya penggantian bukan pembelian kecemasan.
- Sempadan penyelenggaraan. Peranti mana di bawah kontrak, mana yang perbadanan perlu ganti sendiri, dan apakah masa tindak balas yang benar-benar dipersetujui.
Di mana platform peringkat tapak mengubah tugas
Pada skala perbandaran, soalannya berhenti menjadi "adakah bilik ini berpenghuni" dan bertukar menjadi "tapak mana antara kita yang perlu perhatian malam ini".
Platform Omaya Synchroweb berfungsi merentasi empat aliran — Orang (People), Peranti (Devices), Persekitaran (Environment) dan Ruang (Space) — dan dua yang paling penting bagi masalah pertukaran perbandaran ialah Peranti dan Persekitaran. Inventori peranti dengan kesihatan, perisian tegar (firmware), kali terakhir dilihat, bateri dan lokasi bermakna penderia yang rosak di mana-mana dalam skim 2,000 unit menjadi item bernama dalam senarai, bukannya cerita daripada seorang penghuni. Ia diterangkan sebagai meliputi dua belas vendor get laluan dalam satu skrin, dan ia disepadukan dengan titik akses Dusun IoT serta penderia Mokosmart dan Minew — yang penting apabila perbandaran mewarisi peralatan daripada lebih daripada satu vendor terdahulu.
Itu tugas yang berbeza daripada penderia di dalam rumah, dan itulah tugas yang kekal selepas pemaju pergi.
Apa yang tidak didakwa oleh halaman ini
- Kami tidak mendakwa membekal atau menyelenggara palang kenderaan, interkom atau sistem akses pintu pagar. Itu perolehan yang berbeza dengan vendor yang berbeza.
- Kami tidak menerbitkan harga untuk projek perbandaran, kerana ia bergantung pada skim, fasa dan tinjauan.
- Kami tidak memetik ketebalan pintu untuk mana-mana kunci Aqara, kerana tiada yang diterbitkan.
- Kami tidak mendakwa apa yang akan dibenarkan oleh peraturan pengurusan perbandaran anda atau pihak berkuasa tempatan, dan kami tidak menyatakan keperluan untuk loji kolam atau saliran. Tanyakan mereka, secara bertulis.
